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住房租赁立法钳制任性扩张 “租”有所居走上正轨

发布时间:2020年09月10日 作者: 来源:21世纪经济报道
 &emsp&emsp9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》),该《条例》共分8章、66条,对出租人、承租人、租赁企业的权利和义务进行全面规范。

&emsp&emsp其中,&ldquo合同期限内不得单方面提高或者降低租金&rdquo&ldquo未经租户同意房东不得进入&rdquo&ldquo装修不得危及承租人的人身健康&rdquo&ldquo不得在住房租赁合同中包含租金 相关内容&rdquo等内容,颇为切中当下的热点。

&emsp&emsp虽然尚处于征求意见阶段,但作为住房租赁行业最重要的一份顶层设计文件,这份《条例》仍然备受各方关注。

&emsp&emsp自监管层于2014年首次提出&ldquo租售并举&rdquo后,租赁行业迎来快速发展的契机。但近几年,资本的过度追捧使行业出现局部过热。从&ldquo甲醛门&rdquo事件,到降租风波,再到不时发生的长租公寓爆雷事件,租客和房 益受损的情况屡见不鲜。

&emsp&emsp今年8月以来,杭州、上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路,四川满城、重庆满励城等长租公寓企业也被曝疑似跑路。为此,上海、成都、广州、合肥、杭州等地纷纷发布住房租赁市场风险提示。

&emsp&emsp这份征求意见稿,能否令租赁市场迅速走上正轨?

&emsp&emsp扩张之&ldquo痛&rdquo

&emsp&emsp我国的租赁市场很早就已起步,但其快速发展的契机,被认为是监管层于2014年首次提出&ldquo租售并举&rdquo。此后,各级政府和监管部门 了多项扶持措施,在土地供应、房源提供、融资优惠、机构化发展等方面给予扶持。

&emsp&emsp2017年到2018年,行业进入快速扩张期。在资本的加持下,很多企业快速扩大规模。其中,专业化租赁机构的崛起,被认为是市场发展壮大,并逐渐走向成熟的重要一步。根据中研普华研究院的统计,目前国内规模以上的机构数量达到100多家。

&emsp&emsp另据统计,在多数热点城市,租赁机构提供的房源比例在6成以上。

&emsp&emsp租赁机构的主要商业模式,是通过&ldquo低进高出&rdquo赚取租金差价,同时在交易中赚取佣金和相关的服务费用。由于不少房源涉及到采购和标准化装修,规模效应能够在一定程度上摊薄成本。

&emsp&emsp景晖智库首席经济学家胡景晖指出,为实现规模扩张,不少机构以高出市场 的水平争夺房源,这种情况在2018年年中最为&ldquo疯狂&rdquo。按照胡景晖的说法,一些机构的拿房成本,甚至高出同小区、同户型房源的租赁 。

&emsp&emsp拿房成本的提高,叠加运营商的品牌效应,一度推高了租金水平。以北京为例,贝壳研究院的数据显示,2016年-2018年,北京的月均租金同比增长率都超过10,这也是北京历史上两个租金快速上涨的时段之一。

&emsp&emsp但对于 敏感度高的租赁市场来说,这一逻辑很难持续。前述机构还指出,从2019年8月至今,北京的租金水平一直同比负增长。今年8月,北京市平均租金为86.6元/平方米/月,同比下降1.0。

&emsp&emsp很多热点城市面临类似的问题,租金水平的波动,使得机构不得不&ldquo高进低出&rdquo,并给脆弱的资金链带来压力。中国社科院发布的《房地产蓝皮书中国房地产发展报告No.17(2020)》指出,2019年共有53家长租公寓机构因资金链断裂、被收购等原因无法继续经营,也就是所谓的&ldquo长租公寓集体爆雷&rdquo。

&emsp&emsp&ldquo脆弱&rdquo的租客

&emsp&emsp今年以来,新冠疫情对返城、就业带来影响,再度冲击租赁市场。前期高价拿房的机构,除了承受成本压力外,还将承受因空置率提高带来的成本损失。

&emsp&emsp为压缩成本,今年6月至7月,国内最大的长租公寓运营商自如与北京的大批房主协商降低委托 ,否则将强行违约。此举引发了大量合同 ,不少房主选择集体 。此外,蛋壳、相寓等长租机构也遭遇减租 。

&emsp&emsp这三家当事公司均为中国长租公寓领域的头部机构。自2018年1月至今,自如已完成了四轮融资。除去未予披露的A轮,其余三轮融资共募得资金超百亿元。蛋壳、相寓等机构也有相对稳定的资金渠道。

&emsp&emsp头部企业如此,一些融资渠道少、现金流不顺畅的运营商,面临的形势更为严峻。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,近期的长租公寓频繁&ldquo爆雷&rdquo现象,正是新冠疫情叠加市场调整的双重影响所致。虽然租赁市场在下半年有所升温,但总体仍低位运行,一些小型机构已经积重难返。

&emsp&emsp在此过程中,租客面临无家可归、损失押金的风险,业主也将承受不小的收益损失。

&emsp&emsp北京某长租公寓运营商相关负责人向21世纪经济报道指出,租赁机构的支付模式多为&ldquo长收短付&rdquo,即以季度、半年或年为单位,收取租客的租金以月为单位向业主支付。&ldquo这种方式能最大限度地维持运营商的&lsquo资金池&rsquo,确保有充足的资金进行日常运营。但如果缺乏监管,一旦运营商&lsquo跑路&rsquo,房主和租客双方都会承受损失。&rdquo

&emsp&emsp其中,作为租赁交易中最弱势的一方,租客的权益最容易受损。

&emsp&emsp2018年以来,自如发生多起因室内甲醛超标而影响到租客健康的情况,自如还因此被多次诉诸法庭。今年疫情期间,一些长租公寓运营机构出现驱赶租客的行为。

&emsp&emsp规范之路

&emsp&emsp&ldquo住房租赁经营业务源于房地产经纪行业,两类企业往往相伴而生。此前针对住房租赁企业的法律法规较少,未按照住房租赁经营行业的特点和规律进行监管。&rdquo贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道表示。

&emsp&emsp长期以来,对于租赁行业的管理主要纳入对房产经纪行业的管理之下。但在房产经纪业务中,租赁业务涉及的资金量较小,其受到的重视程度并不高。近年来,租赁市场规模快速扩大,虽然各地 了不少规范性政策,但行业性的顶层设计文件缺位,仍是共识。

&emsp&emsp前述运营商相关负责人表示,正因房屋租赁的单体交易规模比较小,即使出现 案例,涉案金额也不高。近几年来,大型租赁机构快速崛起,在一些&ldquo爆雷&rdquo案件中,涉案金额庞大,社会影响恶劣。这也是顶层设计文件呼之欲出的另一个背景。

&emsp&emsp虽然住建部公布的文件只是征求意见稿,但按照惯例,其框架与核心内容不会有大幅调整。分析人士普遍认为,这份《条例》对行业具有较强的规范性和指导意义。

&emsp&emsp黄卉表示,《条例》改变了过去主要针对房东和租户进行监管的情况,对出租方和承租方、租赁企业和经纪活动监管等方面进行规范和约束,尤其强化了对租赁企业和经纪活动的监管,此举能更有效地规范市场秩序。

&emsp&emsp同时,《条例》的推出还有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。

&emsp&emsp王小嫱表示,对租客权益的保护,是文件的最大亮点。其中,《条例》提到加强对租赁市场的租金监测,租金上涨过快时,将会采取措施稳定租金。既有助于维护市场稳定,也令租客感到安心。

&emsp&emsp此外,对于租赁运营机构而言,将&ldquo高进低出&rdquo&ldquo长收短付&rdquo的机构列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管,将倒逼机构更加关注自身运营和盈利能力,对于机构来说是机遇也是挑战。值得注意的是,住房租赁企业仍会享受金融、税收、土地等方面的优惠政策,意味着这对整个行业仍是一种利好。

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