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西安一项目开发多年未交房,西安市灞桥区妥善解决购房业主利益问题

发布时间:2023年06月20日 作者: 来源:中房报
 &emsp&emsp购房者还是没有拿到房。

&emsp&emsp6月2日,在知 士指引下,记者来到西安市灞桥区穆将王村国际幸福城·橘郡所在地,因该项目工地大门紧闭,敲门无人应答,从墙外观看3栋高楼耸立,施工与否仅凭目视无法判定。

&emsp&emsp辗转来到国际幸福城·橘郡销售中心后,购房者贾某某说,他是曾给宏润地产胡绪峰做供电设施工程的,因李彬对胡绪峰&ldquo套路贷&rdquo骗取了项目开发资金,宏润地产拖欠他37万元工程款一直没有偿付。&ldquo胡绪峰官司打赢后,着手对国际幸福城·橘郡小区复工建设,我筹借了45万元,加上所欠工程款额及利息,以95万元买下国际幸福城·橘郡小区803号楼一套房子,2021年12月14日交房日,政府组织了500多人把业主挡在小区外面禁止业主入内,使交房停止。&rdquo贾某某表示。

&emsp&emsp阻止项目交付的原因是,西安市灞桥区红旗街道办以该块土地上开发建设的楼盘违法,已被没收。

&emsp&emsp对于业主无法收房一事,6月14日记者向西安市灞桥区政府进行了采访了解,上述政府部门回应称,红旗街道办接管后,已委托施工单位陕西银邦建设工程有限公司对烂尾楼盘后续安装配套进行施工,同时,在保证群众利益和国有资产不流失的前提下,正在制定相关工作方案,妥善解决购房业主利益问题。

&emsp&emsp实际上,贾某某收房未果背后还牵涉开发商遭遇&ldquo40亿元套路贷&rdquo一事,虽然开发商拿到了最高人民 (2017)民再171号民事判决书,但此间纠葛仍在持续。

&emsp&emsp遭遇&ldquo套路贷&rdquo

&emsp&emsp国际幸福城·橘郡是宏润地产胡绪峰负责建设的城改项目,总规划3栋楼,分别是801号、802号、803号,总容纳446户居民,其中803号楼146套。446户均与宏润地产签订购房合同。

&emsp&emsp&ldquo至于宏润地产胡绪峰与佳馨源公司李彬、竺尧江等人的 与购房户无关,不管谁来开发承建,我唯一的选项就是要房子&rdquo贾某某说。

&emsp&emsp郑某于2010年2月11日与宏润地产签订了《商品房买卖合同》,合同约定了该套房子位置、面积、价款、交付日期、违约等条款。至今已13年多,一家四口仍在外租房生活,每月支付租金3000多元,过着漂泊不定的生活。

&emsp&emsp公开资料显示,陕西宏润房地产开发有限公司(以下简称&ldquo宏润地产&rdquo)是陕西宏润实业集团有限公司(以下简称&ldquo宏润集团&rdquo)控股子公司,2006年5月31日投资设立,胡绪峰任法定代表人兼董事长,从事房地产开发等业务。

&emsp&emsp2007年,陕西民企地产商宏润地产与西安市灞桥区红旗街道办穆将王村委会签订了《穆将王城中村联合开发协议》,西安市城中村(棚户区)改造办公室作出市城改发(2008)8号改造方案批复文件,确认穆将王村现有村域土地785亩,其中城中村改造规划用地297.6亩,规划总建筑面积35.61万平方米,预计总投资约5亿元。改造建设主要包括村民自住房屋、发展经济用房、商品房。

&emsp&emsp2010年3月26日,宏润地产与西安市灞桥区红旗街道办事处穆将王村民委员会签订《穆将王城中村改造联合开发合同修订协议书》,西安市城改办下发了市城改发(2010)169号、西安市城改发(2011)44号《关于灞桥区穆将王城中村改造方案结转的批复》。

&emsp&emsp依据上述协议、修订协议及批复,宏润集团先后向项目投入8.2亿元进行安置楼和商品项目开发,截至2013年1月24日,&ldquo国际幸福城&rdquo项目尚余十几万平方米在售房源以及310亩地未开发,至2019年该项目价值超过40亿元。

&emsp&emsp有媒体曾报道称,正是因为胡绪峰及其名下实控企业拥有价值40亿元的&ldquo穆将王城改&rdquo项目,遭到以李彬、竺尧江(被判刑)、王坚(取保候审)、李德安、陈涛等人为首的&ldquo套路贷&rdquo团伙&ldquo围猎&rdquo,在3年时间里设计&ldquo连环套&rdquo,以&ldquo零对价&rdquo将上述项目掠夺至他人名下。

&emsp&emsp自2011年8月始,胡绪峰和他的公司历经7年多 讼争,于2019年3月29日等来了最终结果最高人民 作出(2017)民再171号民事判决书,判决认定,宏润集团无偿转让其持有的宏润地产75股权是对所借款项的质押担保,并非是真实意图的股权转让,《股东转让出资协议》属股权担保性质,不产生股权转让效力。

&emsp&emsp也就是说,王坚与宏润集团董事长胡绪峰系借贷关系中的股权质押担保关系,并非股权交易关系。即便王坚以虚假材料骗取 变更登记在其名下,也不具有任何法律效力,该公司名下的所有财产仍归实际控制人胡绪峰所有。

&emsp&emsp开发商积极复工保交楼

&emsp&emsp宏润集团法务部负责人蔺文财接受采访时说,2011年8月5日在李彬的幕后操纵下,王坚等伪造登记资料,变更股权登记形式,非法&ldquo吞并&rdquo宏润地产价值40亿元资产。

&emsp&emsp自此,宏润集团、宏润地产及其实际控制人胡绪峰,一直走在诉讼 的路上,也因此陆续发现其更多不为人知的&ldquo暗箱操作&rdquo。

&emsp&emsp2015年3月,因与红旗街道办 一案开庭时,红旗街道办出示的其中一份证据材料后,《穆将王城中村改造项目协议书》才浮出水面。该协议书甲方陕西穆将王商贸公司(原灞桥区红旗街道穆将王村民委员会)、乙方陕西宏润房地产开发有限公司、丙方陕西佳馨源实业有限公司、灞河新区管委会城改办(见证方)和灞桥区红旗街道办五方签署(称五方协议)该协议主要内容就是乙方宏润地产自愿退出穆将王村城项目,由丙方陕西佳馨源实业有限公司接手开发签署时间为2014年11月27日。

&emsp&emsp宏润集团法定代表人胡绪峰对该协议提出异议,一是宏润地产公司及其法定代表人胡绪峰从来没有参与,也没有委托任何人参与该协议的签订二是该协议中加盖宏润地产公司的公章,系丙方陕西佳馨源实业有限公司的法定代表人牛敏,利用其在宏润地产公司任会记职务、借保存宏润地产公司印章之便,私自加盖的公章,宏润地产自始不予认可和追认三是五方协议中的主体不合法,甲方陕西穆将王商贸公司是企业法人,而括号注明的原灞桥区红旗街道穆将王村民委员会是一村民自治组织,企业法人和村民组织是完全不同的法人组织,相互不能代替应有的权利和义务,且见证方是&ldquo灞河新区管委会城改办&rdquo,印章却是&ldquo西安市纺织城地区综合发展办公室城中村(棚户区)改造办公室&rdquo,明显单位名称印章不符四是该协议约定,本协议由&ldquo甲、乙、丙三方及鉴证机关签字盖章后生效&rdquo,该协议当事人除了甲方陕西穆将王商贸公司、丙方陕西穆将王商贸公司盖章,及法定代表人签字外,乙方宏润地产、见证方灞河新区管委会城改办和灞桥区红旗街道办并没有法定代表人或委托代理人签字,所以该协议没有签字而自始无效,对宏润地产胡绪峰方不具有任何法律约束力。

&emsp&emsp同一天,甲方陕西穆将王商贸公司、乙方陕西佳馨源实业有限公司、见证方红旗街道办事处,又签署《穆将王城中村改造项目协议书补充协议(一)》。上述&ldquo五方协议&rdquo为主合同,该&ldquo三方补充协议&rdquo为从合同。根据法律相关规定主合同无效,从合同作为附加补充合同也随之无效。也就是说,该三方协议无论是形式上或内容上都是无效的。

&emsp&emsp蔺文财表示,最高人民 作出(2017)民再171号民事判决书发布后,宏润地产及实际控制人胡绪峰,就开始积极筹措&ldquo保交楼&rdquo复工建设事宜2021年5月16日,国际幸福城·橘郡803号楼复工的第二天,发现该项目大门上增添一纸原西安市国土资源局市国土发(2019)6-56号行政处罚决定书,处罚决定书时间却是2019年12月27日,该处罚行政机关的印鉴为原西安市国土资源局。但是,根据《西安市机构改革实施方案》,2019年2月1日,西安市自然资源和规划局(西安市林业局)成立,自此原西安市国土资源局在2019年12月27日已不复存在,取而代之的是西安市自然资源和规划局(西安市林业局),此时该处罚决定书的行政机关应该是&ldquo西安市自然资源和规划局&rdquo而不该是&ldquo西安市国土资源局&rdquo。

&emsp&emsp在原西安市国土资源局印鉴作废、行政主体消灭后第267天仍出现在行政处罚文件中,用作废的公章继续在行政处罚中使用,该处罚行为显然违法无效。同时,作废印章就是假公章,使用作废公章依法属于违法犯罪行为,已涉嫌伪造、变造国家机关公文、印章罪。

&emsp&emsp所以,该处罚决定从程序上、认定事实上、适用法律上都是违法错误的。至此造成的一切损失应由作出错误的处罚机关承担。

&emsp&emsp蔺文财还说,根据中央经济工作会议要求,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。宏润地产胡绪峰为保交楼作出了不懈的努力。

&emsp&emsp&ldquo宏润地产胡绪峰不是不交房,也不是购房户不接房,是人为因素把该城改项目搞得异常复杂,致使遗留下各种经济 、利益纷争数百起民事、行政案件,也是城改道路上的拦路虎、绊脚石。购房户、新老开发商、村委会、街道办、区政府等相互交织在一起,牵一发而动全身,形成长期对峙不前的局面。&rdquo蔺文财表示。

&emsp&emsp为进一步核实上述相关情况,记者分别多次致电李彬、王坚、佳馨源实业有限公司相关负责人葛林。李彬电话始终没有接听,也没有回电王坚称不是王坚本人而挂断拒绝葛林则称不预约不接受任何采访。

&emsp&emsp政府违法项目没收

&emsp&emsp对于国际幸福片区开发进展及交付等问题,记者向西安市灞桥区政府发出了采访函,于6月14日西安市灞桥区政府复函了《关于中国房地产报社采访有关问题的答复》,该答复主要内容如下

&emsp&emsp一、关于&ldquo灞桥区穆将王村国际幸福片区开发是否属于城中村改造项目?目前是什么状况&rdquo?

&emsp&emsp穆将王村城中村改造工作启动后,原改造主体为陕西宏润房地产开发有限公司,宏润地产将城改开发部分自命名为&ldquo国际幸福城&rdquo,在未办理土地、规划等手续的情况下建设(其中一处在城改规划用地范围外),因资金断链自2013年烂尾至今且灞桥区没有&ldquo穆将王村国际幸福片区开发&rdquo项目。

&emsp&emsp二、关于&ldquo国际幸福城·橘郡项目自开发至今10多年来为什么没有交房&rdquo问题。

&emsp&emsp所谓&ldquo国际幸福城·橘郡项目&rdquo是宏润地产于2007年在穆将王村集体土地上,未经批准占地建设的违法建筑,不在穆将王城中村改造规划用地范围,不属于城改项目。3栋楼自2013年主体封顶后,因资金问题一直停工。

&emsp&emsp三、关于&ldquo国际幸福城·橘郡项目真正的开发主体或开发建设单位究竟是哪家公司?期间有哪些变化&rdquo问题?

&emsp&emsp所谓&ldquo国际幸福城·橘郡项目&rdquo由宏润地产建设,2019年12月西安市国土资源局向宏润地产下发《土地行政处罚决定书》,没收了该项目的住宅楼及其他设施并处以罚款,同月宏润地产签收并缴纳了罚款。

&emsp&emsp四、关于&ldquo灞桥区政府2021年1月28日作出《关于处置陕西宏润房地产开发有限公司违法用地上建筑物及设施的批复》,同意由红旗街道办事处对没收后的国有资产进行管理。所谓&lsquo没收&rsquo是否有法律依据?对446户购房者后续工作如何处理?对购房户如何安抚&rdquo问题?

&emsp&emsp西安市国土资源局按照《中华人民共和国土地管理法》第76条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条相关规定,对宏润地产在咸宁东路与半引路十字东北角的违法建设作出罚没处理,之后移交灞桥区财政局,区财政局委托项目所在地红旗街道办事处代管。

&emsp&emsp红旗街道办接管后,已委托施工单位陕西银邦建设工程有限公司对烂尾楼盘后续安装配套进行施工,同时,在保证群众利益和国有资产不流失的前提下,正在制定相关工作方案,妥善解决购房业主利益问题。

&emsp&emsp五、关于&ldquo目前,该项目究竟谁是主管单位的管控人&rdquo问题。

&emsp&emsp所谓&ldquo国际幸福城·橘郡项目&rdquo于2019年被西安市国土资源局处罚,没收了住宅楼及其他设施并处以罚款。目前管理单位为灞桥区红旗街道办事处。

&emsp&emsp律师应回到法治轨道上来

&emsp&emsp对于上述 ,四川安公律师事务所主任刘建永认为首先,西安市国土资源局作出的没收陕西宏润房地产开发有限公司在&ldquo非法占地&rdquo上建设的住宅楼栋及其他设施的《土地行政处罚决定书》市国土【2019】6-56号,依据的是《土地管理法》第76条和《土地管理法实施条例》第42条,西安市自然资源和规划局灞桥分局作出的将前述财物移交给灞桥区财政局的《非法财物移交书》【2020】02号显示的处罚依据却是《土地管理法》第43条之规定,两个决定适用法律不一致,均属违法无效。

&emsp&emsp其次,原西安市国土资源局市国土《土地行政处罚决定书》【2019】6-56号,该决定书的送达、调查、接受处罚的行政相对人是西安中厦投资有限公司的法定代表人陈涛,而非陕西宏润房地产开发有限公司,陈涛不具有代表陕西宏润房地产开发有限公司的权限。也就是说,原西安市国土资源局作出的行政处罚决定自始至终都没有送达到真正的行政相对人,处罚的全过程都没有行政相对人参与,行政相对人也始终不知情。

&emsp&emsp况且,2019年12月27日该处罚决定加盖的是&ldquo西安市国土资源局行政执法专用章(6)&rdquo公章,早在2019年2月2日,西安市自然资源和规划局就发出了《西安市自然资源和规划局关于启用新印鉴的通知》,该机构早已被更名、权利被承继、机构也被合并到了新的&ldquo西安市自然资源和规划局&rdquo。所以,没有法定依据或者不遵守法定程序的具体行政行为,行政处罚无效。

&emsp&emsp刘建永还表示,陕西宏润房地产开发有限公司开发的穆将王村民委员会的土地有着较为复杂的历史背景,十多年前楼市的繁荣、城市的更新正处在城市化建设热潮之中,然而对城中村集体土地的性质转换等方面的法律规定却乏善可陈,缺少统一的顶层设计。各地相继制定的土政策和地方政府规章标准不一,较为简单和原则化,不够成熟,有的还和上位法相抵触而无效。穆将王村民委员会的城中村改造也是在这个背景下启动的,陕西宏润房地产开发有限公司启动该项目后,获得了西安市城中村(棚户区)改造办公室的多次批复和西安市规划局的《建设项目选址意见书》确认,尽管项目建设有些不规范之处,但有着特殊的历史背景和现实原因,充其量最多是手续不完善,远未达到&ldquo非法占地&rdquo的程度。因此,建议各级政府综合考虑这一历史背景和特殊原因,依法平衡好村民利益、开发商利益和社会稳定的关系,纠正错误的行政处罚,回应社会关切,最终回到法治的轨道上来。

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