上海银监局日前发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》称，个人住房贷款"新政"实施之后，各银行普遍加强了房地产市场及信贷的风险监测，严格按照政策要求控制"第二套"住房贷款投放，合理控制信贷增量，积极推进房地产信贷结构调整。总体来看，全市房地产信贷保持了稳健发展态势。值得关注的是，在房地产市场波动加剧及宏观调控不断加强的同时，房地产信贷运行与市场之间的关联更趋密切，无论是银行、房地产开发企业还是房贷借款人，仍面临因房价波动而带来的压力与风险。

       报告统计，截至去年12月末，全市中资银行商业性房地产贷款余额5137.62亿元，比年初增加452.88亿元，同比多增63.28亿元，房地产贷款余额同比增长10.58％，比各项贷款平均增速低1.15个百分点，房地产贷款增长基本适度。上半年，房地产贷款同比增速呈波动式下滑走势，而从6月份开始，增速则开始明显回升，并在三季度出现明显的"井喷"现象，推动贷款余额于9月突破5000亿元关口。这是自2005年6月房地产贷款余额突破4000亿元之后，经27个月后再上的一个新台阶。

       从报告来看，2007年上海市房地产开发贷款的增长明显趋缓，住房开发贷款出现大幅度萎缩。自4月份以来，住房开发贷款已连续9个月出现负增长现象，自2006年6月住房开发贷款达到888.97亿元高点之后至2007年12月末的657.39亿元，住房开发贷款累计减少231.58亿元，下降幅度为26.1％。

       上海银监局认为，住房开发贷款的大幅减少，一方面是因为在国家宏观调控及货币紧缩的压力之下，银行加大了整体信贷收缩的力度，住房开发贷款受到明显影响；另一方面，在系列房地产宏观调控政策作用下，以及监管部门多次警示下，银行对住房开发贷款的发放更趋审慎。此外，上海土地购置面积和商品房新开工面积都出现大幅下降，导致信贷需求也随之下滑。

       在住房开发贷款连续出现负增长的同时，商业用房开发贷款则继续保持较快增势，全年增量为131.25亿元，同比虽少增32.71亿元，但同比增速为43.6％，比房地产开发贷款平均增速高出36.8个百分点。住房开发贷款与商业用房开发贷款之比已经从2006年初的3.4：1下降至目前的1.2：1。

       个人住房贷款则在年中上扬，年尾回落。至12月末，中资银行个人住房贷款余额为2862.00亿元，比年初增加376.52亿元，同比多增加435.38亿元（上年同期个人住房贷款增量为－58.86亿元），余额同比增长15.2％，增速同比上升17.5个百分点。1－5月个人住房贷款累计增量仅为22.58亿元，而后7个月增量为353.94亿元，是前者的15.7倍。从6月份开始，个人住房贷款出现了爆发式的增长态势，但从10月份开始出现了下降态势。

      据上海银监局调查，房贷"新政"实施效果已经显现，非自住性购房需求得到抑制，个人住房贷款需求明显下降。该局抽样调查的一家股份制银行数据显示，房贷"新政"出台之后，该行个人住房贷款业务较前两个月缩减30％以上。另据一家国有商业银行统计，房贷"新政"发布后的四季度，该行个人住房贷款项目审批数比上季度下降51.8％。

       报告显示，个人住房不良贷款上升势头得到有效控制，不良贷款比例出现小幅下降。至12月末，中资商业银行个人住房不良贷款余额20.89亿元，比年初增加1.24亿元；不良贷款比例0.73％，比年初下降0.06个百分点。自2006年以来，个人住房不良贷款余额和比例均呈现波段式的上升态势，从2007年4月份之后不良贷款上升势头得到一定遏制，不良贷款比例出现小幅下降。

       不过上海银监局提示，个人住房不良贷款余额仍维持在20亿元左右，不良贷款比例下降主要是因为个人住房贷款基数在迅速膨胀。在2007年央行连续加息之后，借款人贷款还款压力明显加大，当前需关注连续升息之后对居民按揭购房的影响，对贷款客户的还款状况应进行密切跟踪。

      据悉，2007年，上海中资商业银行增量贷款中有27.5％投向了房地产业，至12月末，中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2％。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。针对这种状况，上海银监局表示，该局将加强宏观监管，关注信贷资源向房地产业聚集的趋势，适时提示各银行重视潜在的系统性信用风险，制订并实施合理、科学的信贷政策，分散、管理、控制房地产信贷风险。