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保障房背后利益驱动:经适房超半数出租或闲置

发布时间:2012年09月03日 作者: 来源:21世纪网-21世纪经济报道
 

  8月15日,双合家园取得了新一期的预售许可证。

  双合家园是北京市在建规模最大的保障房。2009年8月3日,北京建工集团通过挂牌获得当年最大的限价房地块--王四营乡地块,项目名称定推广名为--"建工双合家园"。项目位于北京朝阳区东四环和东五环之间,限价7400元/平方米,最多能容纳7160家庭。其中两限房5986套,其余为廉租房和公租房。

  2010年该项目陆续分期销售。朝阳区一位居民2009年递交了申请,希望获得一套一居室的限价房。但被北京市住建委告知,双合家园是东城区和崇文区定向建设的限价房。

  在北京市住房和城乡建设委员会网站上,会定期公布各个区县的摇号结果。东城区住房保障办公室相关负责人告诉本报记者,审核通过后,等待居委会通知。该工作人员补充说,现在申请的人多,但房源数量却很少。这意味着,想选到心仪的房子,还需要点运气。

  各区县对保障房设立了重重规则,但层层备案筛选下的保障房分配,看似过程公平,却很难实现结果上的公平。

  复杂利益格局

  截至8月27日,北京共有逾37万户家庭通过了资格审核。保障性住房建设用地占全市住宅供地的50%以上,2012年北京市计划新开工建设、收购保障性住房16万套,其中公开配租配售的保障性住房9万套,用于旧城区人口疏解、棚户区改造、重点工程建设拆迁等定向安置用房7万套;全年计划竣工各类保障性住房7万套。

  不难看出,如果以年度为单位进行衡量,供应和需求之间存在着巨大的缺口。但客观地说,北京市对保障房建设还是舍得的。

  根据规划,"十二五"期间,北京将建设、收购各类保障房100万套,竣工70万套各种类型的保障房,力争使中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决,新就业职工住房困难问题得到有效缓解,外来务工人员居住条件得到明显改善。

  北京城域范围大,不同城区房价相差巨大。以经济适用房、两限房为例,截至2012年,北京共有12个项目取得了预售许可证。但从区位上分析,中铁集团开发的山语园位于丰台区王佐镇,西五环与西六环之间;中海九浩苑位于南四环以内,丰台区花乡;康泽佳苑位于房山区长阳镇。不同区域的商品房价格不同。中海九浩苑是中海九号公馆配建的保障房,中海九号公馆商品房售价已达到34000元/平方米。但房山长阳镇新建商品房价格普遍在20000元/平方米以内。这使得其配建的保障房,具备上市条件后,将产生很大的价格落差,其享有的交通、教育资源也差别甚大。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受本报记者采访时说,由于限价房或经适房5年后允许出售,不同地段的级差地租不同,这意味着拥有者的收益也可能不同。不仅如此,早获取资格的持有者和晚获取资格的持有者也可能获得不同的收益。

  不同的开发商也意味着不同的建筑质量。位于北京亦庄的中信新城包含10万平米保障房项目(2万平方米公租房和8万平方米限价房)。中信高层向本报记者透露,中信新城保障房不仅与商品房使用相同的建筑材料,还将亦庄凉水河畔最好的水景让给保障房。中信希望将其建设成北京最好的保障房,树立保障房的品质标杆。

  2009年被查出存在严重质量问题而全面停工的明悦湾,迄今仍未确定交房日期。该项目由北京日月房地产开发有限公司开发,由于工程质量出现严重问题,2009年10月,北京市决定拆除其中6栋楼的地上结构部分,对另外两栋楼进行局部加固处理。今年暴雨过后,首开集团建设开发的丰台区两限房同馨家园出现墙面渗水问题。

  除了地段和建筑质量的差异,最可能导致不公平现象的是分配环节。根据北京市规定,各区县限价房的摇号配售工作,由区住房保障部门组织,通过政府网站予以公布。虽有多重规则限制,摇号是否能从根本上实现公平分配?

  无处不在的套利者

  华远地产董事长任志强(微博)指出,住房保障的初衷是增进社会公平,维护低收入群体的住房权,但现行的住房保障制度没有缩小反而扩大了收入差距,没有减少反而增加了社会不公平,这种缺陷集中地表现在产权性质保障房尤其是经济适用房上面。

  REICO工作室基于2005年北京、太原、西安三地的数据所做的调查显示,高达48%的经济适用房被用于出租。而普通商品房用于出租的比例,仅有20.55%。这项调查说明,出租和闲置的经济适用房超过半数,也就是说半数以上的家庭购买经济适用房,并没有用于自己居住。

  在北京,亦有大量的保障房在违规出租和出售。红狮家园是北京2007年推出的首批限价房项目之一。红狮家园位于北京丰台区宋家庄,有1500多套限价房。去年8月,红狮家园爆出违规出租行为。

  事件曝光后,北京市住建委相关负责人称,对出租限价房的家庭,北京市区两级住保部门将进行调查,重新复核其限价房的申购资格。据介绍,北京市住房保障部门2011年曾开展保障房申请家庭资格专项复核,对18万户申请家庭资格进行了专项核查。市、区(县)、街(乡)三级住房保障部门联动,取消或终止保障房申请家庭资格近5300户,其中2200余户自愿放弃、近3100户被取消资格。

  今年1月,北京市住建委向北京市两会介绍2012年工作思路时说,今年将严肃查处保障性住房出租、出借和闲置等违法违规行为,完善退出机制。

  但直到今年8月份,依然有许多保障房在违规出租出售。王凯是位于北京宋家庄地铁附近某中介的经纪人。他告诉本报记者,同是保障房的宋庄家园有数套房源可供出租,但租红狮家园和宋庄家园都拿不到住建委承认的租赁合同,无法提取公积金。

  严格的立法和执法,未能阻遏无处不在的套利者。

  本报记者调查发现,网上已有中介开始以14000元/平方米的价格"叫卖"双合家园的房源。叫卖者自称是鑫星房地产经纪公司的经纪人。具体操作的方式是开卖之前,办理拆迁协议。只要是北京户口,且名下没有保障房,都可以购买。经纪人带着买房人去东城区雅宝路抑或是金宝街拆迁办,缴纳约房屋总价款70%的定金,并与原有业主置换拆迁指标。该经纪人还称,刚刚操作过弘善家园和陆祥家园的购买,并有成功案例。交易完成后,中介会收取房屋总价款3%的中介费。但过户手续要在"十八大"召开后再完成。

  根据链家在线显示,与双合家园位置相近的保障房项目翠城,已满5年的二手房售价已超过21000元/平方米。两者之间巨大的盈利空间,就是有人愿意作假购买保障的动力源。

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